绿地控股的三高危机张玉良高发展论是否靠谱

导读

高血脂、高血压、高血糖“三高”疾病，常发生在老年人身上，这种“富贵病”，降低了老年人的幸福指数。

63岁的房企大佬张玉良，也有“三高”问题需要解决，那便是绿地控股高周转、高负债、高减持所带来的后遗症。

张玉良对此却很看得开，他说，“外面的质疑声是好事，现在企业每天在奔跑式前进，路上有风有雨，风雨兼程是常态。”

拥有如此心态，确是一件好事。不过，无论是花甲之年的张玉良，还是巨象规模的绿地控股，稳步前行也许最重要。特别是在风雨兼程的大背景下，因为闪失，而引发的连锁甚至系统风险，是两者都不可承受的。毕竟频发的伤亡事故、欠薪事件，房屋质量问题，已经透出了几分风险味道。

作者：沈飞飞

来源：铑财-铑财研究院

“为什么绿地的市值并不高？因为产出和效益并不匹配，原因是多样的。当然也存在绿地没有做好工作的可能。其实绿地的资产回报率已经接近18%。市值与现状确实不符，做好企业的事情，加强市值管理，我期望能上去点。”绿地控股董事长张玉良近日在接受媒体采访时表示。

绿地控股作为世界五百强企业，市值却只有.53亿，与其资产规模和营业收入对比之下，市值之低确实让人无法理解。

过去一年中，绿地控股实现营业收入亿元，同比增长20%；利润总额亿元，同比增长26%；归属于母公司股东的净利润亿元，同比增长25.86%。

更让人侧目的是，绿地控股集团总资产规模首次突破万亿元，达到亿元，同比增长22.16%。

其实，上市房企年普遍交出了满意答卷。从各公司业绩来看，房地产行业并没有大家想象中那么糟糕。

不过，国家强调控政策、房企缩减业务去地产化却在真实发生着。那么，尴尬的市值表现下，包括绿地控股在内的房企，是否有我们难以察觉的风险，像冰山一样隐藏在海面之下？

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高负债

从绿地控股年年报中，我们能够发现一些端倪。

绿地控股取得较高营业收入的背后，是高杠杆在支撑着。年绿地控股负债情况，可以为此提供佐证。

数据显示，截至年12月31日，绿地控股总负债规模达到亿元，资产负债率89.49%，与年同期88.99%相比，同比增加0.57%。

值得注意的是，国家发改委在年12月12日发布的《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》，支持建筑业、房地产业营业收入大于亿元的企业发债融资。

参考标准中对于房地产企业的要求：资产总额大于亿元，不超过所在行业资产负债率重点监管线；未明监管线的，原则上资产负债率不得超85%。

绿地控股89.49%的负债率，显然不在发改委政策支持之列。

如果将时间线拉长，自年6月30号以来，绿地控股的负债率一直居高不下，长期在88%左右徘徊，远高于80%的行业均值。

专家表示，一般认为，资产负债率的适宜水平是40%-60%，而70%则是资产负债率的警戒线。目前来看，中国房企多数徘徊于警戒线上。

细观之下，绿地控股形势显然更加严峻。

据了解，造成绿地控股高负债的重要原因是，在年之前，绿地控股年度销售额一直稳居行业前三，但是自年绿地控股尝试转型之后，一度下滑至行业第六名，与其世界五百强企业身份不相匹配，引起了媒体、投资者的广泛质疑。

在多种因素影响下，从年开始，绿地控股又重新拿起高杠杆的武器，疯狂拿地。据上海中原地产研究院提供的数据显示，在土地储备上，绿地年拿地82宗，年拿地达到宗。

今年2月13日，绿地斥资亿元收购中民投董家渡项目，为此不惜质押旗下子公司——中民外滩房地产开发有限公司的全部股份，以换回50亿元现金支持，引发行业震动。

同时，绿地控股第一大股东上海格林兰投资企业所持有的股份的79.72%也已被质押。

这只是绿地控股激进动作的冰山一角。

年1月，绿地控股以约8亿元受让河南省公路工程局集团70%的股权；3月15日以10.05亿元价格从融信中国手中获得上海恺泰房地产50%股权；3月19日，绿地控股宣布以2.51亿元竞得东航旗下上航国旅65%股份。

如此激进拿地，自然而然促使其负债率攀升。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示：“负债率达到89%，绿地的压力还是有点大，还有，刚收购了中民投的董家湾项目，压力会更大。”

高周转

高负债必须有高周转来实现去化，否则资金量断裂，企业马上玩完。

绿地控股亦或张玉良深耕地产行业多年，自然明白这样浅显的道理。

从这点上来看，绿地控股对其高负债有化解风险的信心，拿地更多基于发展的考量，但是高周转真的不会出现问题吗？

众所周知，高周转崇尚速度至上，有人总结其有三大核心指标：拿地多久开工、多久开盘、现金流多久回正。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，实行“高周转”下，企业在快速扩张中存在的隐形问题将带来安全隐患。

现实情况是，盖房子不是搭积木，从打地基到高楼拔地而起，再到封顶、交房，业界有一个合理的时间周期。如果强行缩短周期，极可能会出现各种问题。

近日，江苏省住房和城乡建设厅网站发布通报显示，5月7日，江苏扬州一处房产开发项目发生事故，死亡一人，该项目总承包单位是绿地控股。

另据媒体报道，4月1日，绿地控股悉尼NBH项目建筑工地发生脚手架坍塌事故，事故造成一人死亡，一人受伤。该项目是绿地控股位于澳大利亚的6个项目之一，总建筑面积13.25万平方米，总投资额33.19亿元。

在40天之内，绿地控股旗下建设和施工项目发生了两起死亡事故。

除了极端的工人身亡事件，绿地控股项目还出现了欠薪事件。

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据郑州绿地滨湖国际城小区工地干活的工人投诉，他们年开始在绿地滨湖国际城4区干活，合同约定当年年底结算工资，可是截止到现在，工资也没发到工人手里。

据了解，绿地滨湖国际城共拖欠农民工工资万元，总共涉及10个班组，多个工人。

一位绿地第三区域中心总负责人程传辉称，“农民工的工资什么时候才能发放到位，只有绿地集团的一把手‘方总’能拍板决定，而方总正在楼上开会，不便接受媒体采访。”

除了施工事故、欠薪，房屋质量问题是绿地控股高周转产生的另一个后遗症。

在黑猫投诉平台上，年2月25日，用户lizerdpour投诉称：“西安空港新城绿地国宝21城公寓消防安全隐患，卖房时承诺安装壁挂炉取暖，收完房才发现开发商根本没安装壁挂炉，而且排烟管道不合理，只能把烟排到楼道里，一层楼18户一栋楼一共13层户人的生命安全无法保证。我们个人联系安装壁挂炉，壁挂炉厂家由于考虑安全隐患一直不同意给安装。”

用户lizerdpour表示，这样密集的场所天然气燃烧出的气体是有毒的，年10月25日交房，一个月后天气变冷由于是开放式楼道，导致水管冻裂，整个两栋楼停水。我们装修被迫中断。直到今日还没有供水，而我们收房时直接被要求交6个月物业费。

3月16日，黑猫投诉回复用户lizerdpour称：“您好，黑猫投诉已收到您的投诉单，但未能联系到负责此项内容的相关负责人。未来黑猫投诉将继续联系对方，争取为您快速解决问题，如您有其他的企业联系方式，也可补充投诉至原投诉单中，感谢您的支持。”

无独有偶，绿地旗下如郑州、成都、合肥、武汉、萍乡以及济南绿地IFC中央公馆多地楼盘出现“质量问题”被业主向各部门投诉。

例如，武汉绿地国际理想城即将交房的3期业主，在验房过程中发现房屋墙面大面积空鼓、地面沙化，楼栋入户门没平台等问题，因为存在诸多安全隐患，引起业主担忧。

而早在年武汉先后爆发大大小小的精装维权事件，其中武汉绿地旗下就有七个楼盘涉及。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对于绿地来说，类似楼盘质量问题势必引起很多新问题，包括影响后续项目销售和品牌宣传。

从绿地来说，其在多元化业务方面有较多发展，但是住宅产业一直是其核心内容。绿地目前的住宅等业务发展明显是滞后的，在全国化布局方面也需强化力量。排名方面有所退步，这多少会使得营销部门有所焦虑，但是实际上其还是需要积极去探索和进行质量监管，否则将得不偿失。

高减持

鉴于高负债、高周转的不可持续性，除了摩擦消费者、监管层的忍耐性，引发业界专家担心绿地控股健康发展，绿地控股股东、机构投资者也在大笔减持。

据了解，年6月以来，绿地控股股权比例22%的限售股解禁，股东平安创投等大笔减持，并且通过大宗交易平台折价抛售，对绿地控股股价压制很大。

从这点上来看，对绿地市值与营收不相匹配现象，给出了一定的合理解释。

资料显示，年8月，绿地控股在上交所上市。当天，绿地控股以25.10元/股的开盘价亮相，动态市值达到亿元，占据行业全球第一把交椅。

谁曾想，那便是绿地控股的高光时刻。

从上市至今，绿地股价持续下行，年1月-年12月间，绿地股价同期下跌53%。年6月4日，绿地股价最高点达到6.65元，较上市当日已经下跌超过73%！

对绿地控股跌跌不休的股价，有网友调侃称：“不能叫绿地，天天绿，叫红地就好了。”

也有网友说：“你明明知道明天还有更低价格能买到，为什么今天要买？”

普通股民“股网金来满仓”说：“绿地控股被调出上证50成分股绝对是天大利好，首先绿地是绿地再也不会因为宏观地产调控政策影响，其次是机构投资者会大量布局业绩稳步增长的绿地控股，其实本次是绿地故意主动退出上证50成分股，是为了做大绿地控股市值的非常规手段之一，绿地控股未来股价超越其他地产股是必然趋势，坚定看好绿地未来。”

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而“两千股ll要买房”回复他说：“不要说实话，瞎说啥大实话？”

从网友和股民的话语中，似有似无的在说——这股没救了。

有机构则给出了较为严肃的观点，中邮证券发表研报称，目前公司主要业务为房地产销售、建筑，向商品销售、能源、汽车、酒店等方向多元化发展。房地产销售和建筑合同均存在一定的结算周期，公司目前签约的合同可以很好的支持未来收入的增长。根据历史结算经验，我们预计19年房地产销售/建筑实现的收入增长约20%/65%，总营收增速超30%，同时年实现的部分房地产销售金额可以较好的支撑年收入。

中邮证券预计公司-年EPS分别为0.96元、1.16元和1.37元，对应的动态市盈率分别为6.52倍、5.38倍和4.57倍。给予“谨慎推荐”的投资评级。

为何大量机构长期看空绿地控股？

业界人士给出了几点答案：一是商办市场表现不佳拖累销售业绩；二是公司大消费、大基建等多元化布局短期效应不明显；三是高企的负债率。

张玉良的难题

“其实绿地在年和年保持了持续稳步增长。绿地的业务结构是很有竞争力的，把城市功能、产业和房地产开发有机结合，这和其他企业差异很大。我们对整个区域、城市的内生发展有整体要求，而不是单一追求今年建多少房子，明天就卖掉了。总体来说，绿地各方面保持良好，年公司交出了一份比较满意的答卷，至少打85分以上吧。当然，绿地还会保持较好的增长。今年将按照实现15%-20%的目标增速前进。”绿地控股董事长张玉良表示。

如果按照张玉良所说，绿地控股能够保持20%的增长，意味着绿地控股将会保持着高速发展态势。联想起泰禾集团黄其森在年底吹了个天大的牛皮，张玉良的话是否靠谱呢？

中信建投研报称，年至年一季度，绿地控股新增权益建面万方，同比增长%。我们认为低成本的拿地策略叠加标准化高周转的高铁项目布局，将为公司未来持续降低负债水平、支撑业绩释放提供有力保障。

三大产业集团重组，助推跨越式发展：公司重组成立大基建、商贸、酒店旅游三大产业集团，通过“三大变革”推动房地产主业在未来三年实现跨越式发展。因此中信建投维持公司“增持”评级。

中信建投的研报，似乎能够为张玉良的说法，提供一些观点上的佐证。

在5月16日的绿地集团年度股东大会上，张玉良算了一笔账，“在截至目前多亿元已经销售了的货值中，33%左右为已经竣工的但并没有结转。绿地的大基建将会成为科技型的大基建，净资产回报率将能实现8%-15%。除非特殊情况，绿地在未来三年里实现20%30%的增长不是问题。”

张玉良信心满满，但是需要注意的是，张玉良寄予厚望的大基建，在毛利率的表现上并不乐观。

根据年的财报，仅为3.72%，远比房地产主业27.01%的毛利率要低。而且还同比减少了0.03%。

这是因为，基建行业拥有众多国字头对手，作为后来者的绿地控股，想要在八大建筑央企碗中分一杯羹，是一件十分困难的事情。

华泰证券数据显示，年至年上半年，中国铁路工程总公司、中国铁道建设总公司、中国交通建设集团有限公司、中国冶金科工集团有限公司、中国建筑工程总公司、中国电力建设集团有限公司、中国能源建设集团有限公司、中国化学工程集团公司八大建筑央企，在基建市场订单占有率由年的41.28%上升至年上半年的46.07%，独占国内基建行业的半壁江山，且正呈现出强者恒强的局面。

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同时，前文提到的高周转、高负债、高减持“三高问题”，无疑也是张玉良带领绿地控股高速发展同时，必须要解决的问题。尤其是高周转后遗症导致的房屋质量问题，业界和购房者对绿地控股颇有微词。

据张玉良说：“现在企业每天在奔跑式前进，路上有风有雨，风雨兼程是常态。”

只是，无论对绿地控股而言，还是张玉良来说，如何防止在高发展的风雨兼程中，不滑倒摔伤是一件更严肃重要的事。毕竟，高速的三高扩张，已经带来消费者、投资者的颇多微词。而频发的伤亡事故、欠薪事件、亦或机构看空、市值低迷都是一个个危机信号，如果继续延续这样粗放打法，势必影响企业的稳定发展，甚至引发连锁系统危机，这考验着张玉良的经管智慧，铑财也将持续

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